中海物业：业务结构调整，物业服务升级

中物研协 研究员 / 张乐

截至2019年6月30日，中海物业在管面积为1.4亿平方米，同比上升7.9%，实现营收港币（下文单位均为港币）24亿元，同比上升25.9%。营业利润为3.5亿元，同比上升11.9%，其中归母净利润 2.5亿元，同比上升12.5%。每股基本及摊薄后盈利为7.56仙，股东权益平均回报率为 41.1%，经董事会决定派发中期股息每股2.2仙。 | 增值服务结构调整 中海物业在2019年的半年报中将业务结构进行了调整。对增值服务重新做了定义，扩大了范围。

为物业发展商及其他物业管理公司提供的交付前服务、协助入伙服务、交付查验服务以及工程服务质量监控，及为物业住户提供的公共空间广告收入等相关受益均为增值服务，所以2018年的数据也随之调整，2018年年中中海物业增值服务收入为3.33亿元，2019年年中收入为4.57亿元，同比增加37.2%。

资料来源：企业年报

中海物业的非住户增值服务偏向于向地产开发商提供交付前服务以及咨询服务，2019年的收入相较于2018年有了显著的提升，主要是源于交付前卖场服务业务量增加、向物业发展商拓展了智慧化建设及技术支持专项工程业务以及顾问服务收益大幅增长。此部分2019年年中的毛利约为7830万元，相较2018年同比上涨了31.1%。

而中海物业在住户增值服务方面两年都保持了较高的毛利率，2018年为51.5%，2019年为53.2%。中海物业在住户增值服务方面涉及了社区资产经营、居家生活服务和商业服务运营等方面，满足业主的各项需求。

中海物业在社区物联网平台技术、智能硬件、线上线下平台推广等智能化建设上都投入了较大的力度，扣除此部分建设成本之后，增值服务的利润达到了1.35亿元。

| 扩大业务范围，提升服务质量

在年报中，中海物业将停车位买卖业务作为单独业务线列项。从2018年下半年开始，中海物业开始涉足此项业务。

2018年7月11日，深圳兴海收购青岛中海及大连中海合共244个停车位的使用权；2018年11月29日，与中海海外发展的附属公司订立停车位协议，接受转让位于上海及广州的合共3101个停车位使用权。截至2019年上半年，停车位买卖业务已经初现成效，6个月的收入为550万，利润为230万，毛利率为42.8%，为中海物业带来了较高的利润。

此外，中海物业也成立了商业物业管理事业部（海纳万商物业管理有限公司），涉足高端商业物业、机构业务等还待开发的区域，集中中海集团的高端商业资源，借助国企背景来承接各类政府、公建类项目，对存量资产进行管理。但是在此次报表中，还未看到此部分业务的具体情况。

中海物业为了提升服务质量，满足业主需求，对人员结构进行了调整，加大了项目管理人员的投入力度，将后勤人员调至了前线，增加了营业成本，影响了物业管理服务的毛利率，但是降低了费用率。

| 未来发展规划

中海物业主要从以下三个方面进行了未来发展战略规划：

1. 品牌建设方面：构建以客户为中心、以客户满意为导向的服务价值创造体系；积极搭建并持续优化、完善人才选、用、育、留体系；努力承担社会期许，积极参与社会公益建设。

2. 业务发展方面：在项目外拓的同时，保证项目质量，实现规模与效益快速增长；找准市场前景广阔的增值业务，打造招牌产品；由基础物业管理向资产管理升级，实现业主资产保值增值。

3. 智能化建设方面：充分利用物联网、人工智能技术，自主研发建筑物联网运行平台，持续打造智慧社区；利用智能能源技术，改造项目的能源使用方式，优化能耗和成本；利用互联网技术，成为连结物业公司、业主和各类服务资源的入口。