一起近20万元的物业纠纷案件是如何成功调解的

　　2017年春节前，北京物协物业纠纷调解中心受理了朝阳区人民法院通过北京市高级法院委托调解的一批物业纠纷案件。其中有一起近20万元标的的案件，引起了调解员的注意。要知道，物业纠纷案件一般都数额较小，数额这么大的，比较少见，这也激起了调解员浓厚的挑战欲。

　　于是，调解员认真梳理了案件，做到心中有数，做好调解前的准备。他首先致电欠费业主，了解对方欠费的原因和调解意愿。业主答复称物业公司起诉其拖欠2013年至2016年之间两套住宅的物业费、供暖费共计十九万余元的情况属实，但拒绝交费却是另有原因。

　　被诉的业主称，开发商在售楼时曾口头承诺小区周边不会再建高层建筑，他因此在小区购买了高层和低层住宅各一套。但他入住后不久，小区周边建起很多高层住宅，直接影响了低层住宅的采光。小区很多业主因此向开发商维权，但开发商一直推脱，并没有对业主做出任何补偿行为。由于开发商并未将承诺体现在文字上，业主的维权终以失败告终。物业公司是开发商成立的，业主只能用拒交物业费的方法维权。他认为，物业公司如果对此无所作为，不能帮助业主讨回一个公道，这个费用让他交，他心里不舒服也非常不情愿。同时，他表示自己目前身在国外，不便于接受调解。

　　了解到这个情况，调解员并不急于向他做过多解释，而是对他所遇到的问题表示了同情和理解，并安慰对方不要上火着急，调解中心会和原告保持沟通，尽量妥善解决双方的分歧，以此拉近与业主之间的距离，建立起双方沟通上的信任感。

　　第二天，调解员再次致电业主，向他详细阐明了本案的法理关系。他表示：一、本案是物业公司诉请业主履行缴费义务，与第三方（开发商）没有关系，法院审理物业费纠纷只是审查物业企业是否履行了物业服务合同义务；二、业主不能举证物业公司失职，而是以第三方过错为由拒绝履行自身义务，法院不会支持；三、业主如果认为开发商侵权，可以另案起诉；四、具体的案件关系和可能的判决结果，建议业主也可以找一下朋友和律师进行咨询。

　　第三天，调解员建议业主接受调解，这样一是可以节约时间，没有必要为一个几乎没有异议的结果耗时费力；二是有助于缓和物业企业与业主之间的关系，毕竟物业和业主之间还是需要长期的和谐共处；三是可以节约法院的审判资源，不给司法增添不必要的麻烦；四是避免败诉判决对自己声誉的影响，并且还有可能承担因违约产生的其它费用。

　　经过调解员耐心细致的讲解，业主的思想开始松动，不再坚持拒绝调解，同时也对本案的主体关系以及审判可能产生的结果，有了全面的认识。他表示，这件事情在心中积压多年，他愿意通过调解解决此事。

　　第四天，双方电话沟通完毕后，第二天业主就委托朋友去向物业公司缴纳了拖欠的全部费用，还承担了物业企业已经向法院支付的本案诉讼费。这位业主还表示，通过调解心中的郁闷已经消除了很多，感谢北京物协的调解工作。

　　至此，这起近二十万元的物业纠纷调解工作，完美收工。回顾本案的调解过程，北京物协调解中心认为：

　　一、履行缴费义务，是广大业主应尽的责任，任何与物业服务合同无关的其它抗拒缴费义务的行为，法院都不会支持。

　　二、物业公司要严格按照合同约定尽职服务，以自身努力赢得业主缴费的自觉性和主动性，不能把诉讼作为收取物业费的主要途径，长此下去，耗费的是精力，失去却是人心。

　　对于开发商遗留的房屋质量问题等问题，在业主向物业公司反映时，首先要向业主说明责任主体，必要时可以协助业主与开发商联系，同时提醒业主注意开发商的保修责任及诉讼时效等问题。

　　三、纠纷调解要求调解员耐心细致，把握技巧，换位思考，不偏不倚，保持公正之心。